Kantoorruimtes veranderen maar blijven in trek

Nederland werkt al bijna twee jaar massaal thuis, deels of volledig, en dat gaat verrassend goed. Kunnen we nu een groot deel van de kantoren sluiten? Het ziet er naar uit dat de functie van het kantoor verandert, maar goede locaties blijven in de markt onverminderd populair.

MN belegt voor PMT en andere opdrachtgevers ongeveer €2,9 miljard in Nederlands vastgoed, waarvan €438 miljoen in kantoren. Daarmee genereren fondsen op de lange termijn stabiele huurinkomsten voor het pensioen van deelnemers. Op dit moment heeft MN ongeveer 26 verschillende kantoorobjecten in de portefeuille, onder meer in Amsterdam, Utrecht, Amersfoort en Eindhoven. 

Marian Mellema (rechter foto) houdt zich dagelijks bezig met het beheer van deze kantorenportefeuille. Patrick Ruwiel (linker foto) heeft, in zijn rol als Director Dutch Real Estate, de eindverantwoordelijkheid over de gehele vastgoedportefeuille. We spreken met hen onder meer over de impact van de coronapandemie op de kantorenmarkt. 

Het lijkt erop dat de overheidsmaatregelen een thuiswerkrevolutie hebben ontketend. Wat is het effect hiervan op de kantorenmarkt? 

Marian:
‘’We verwachten dat de impact beperkt zal zijn en dat er tussen de vijf tot tien procent van het totale aantal kantoormeters terugkomt op de markt in de komende drie jaar. Dat is laag ten opzichte van de geluiden die begin 2021 via de media naar buiten kwamen. Daar werd zelfs gesproken over een teruggave tot 40%. We zagen echter bij recente versoepelingen van de maatregelen dat mensen weer in grote getalen naar kantoor gingen en het gebruik van kantoren verandert, waardoor dit beeld wat genuanceerd is.’’

‘’Het effect van vijf tot tien procent zal vermoedelijk ook niet per se gelden voor de hele kantorenmarkt. Op de a-locaties, zoals bij treinstations en in stadcentra, zal de impact beperkt zijn. De leegstand is daar namelijk al zeer laag en wordt er soms ‘nee’ verkocht. Deze locaties blijven onverminderd populair. Voor de minder populaire locaties, zoals monofunctionele kantoorgebieden, zal de impact groter zijn. Monofunctionele kantoorgebieden zijn plekken waar alleen bedrijvigheid zit. Er zijn daar verder weinig tot geen andere mogelijkheden, bijvoorbeeld voor een lunchwandeling of vrijdagmiddagborrel buiten kantoor.’’

Patrick:
‘’Er worden meters teruggegeven omdat minder mensen tegelijkertijd op kantoor zullen zijn, maar deels wordt dat gecompenseerd doordat bedrijven meer ruimte gaan gebruiken per werknemer. Het kantoor wordt veel meer een ontmoetingsplek en daarvoor heb je meer ruimte nodig. Aanvullend is er behoefte aan plekken waar je even rustig kan bellen of vergaderen. We denken ook dat corona een blijvende impact heeft op hoe we kijken naar hygiëne en ruimte. Ik denk dat er nog maar weinig callcenter-achtige plekken zullen zien, waar mensen in krappe ruimtes in rijen op elkaar zitten.’’

Omarmen alle bedrijven met kantoorbanen het thuiswerken?

Marian:
‘’Er is groot verschil tussen mkb en grote bedrijven. In het mkb zijn werknemers tijdens corona doorgaans gewoon naar kantoor blijven gaan. Deze partijen zijn ook alweer actief in de markt en doen geen concessies op de meters die zij huren. Grotere bedrijven  zien daarentegen dat thuiswerken heel erg goed gaat en concluderen dat een hybride vorm het beste is. Dus deels vanuit huis/elders, deels op kantoor. Je ziet ook dat bedrijven vestigingen consolideren en daardoor minder vierkante meters hoeven te huren.’’

Patrick:
‘’Vooral bedrijven in de creatieve sector hebben behoefte aan samenwerken op kantoor. Denk aan reclamebureaus, architecten, game-developers. Er zijn ook keerzijdes aan het thuiswerken in het geval van nieuwe werknemers. Ik hoor geregeld dat een nieuwe werknemer na een maand of twee alweer vertrokken is omdat hij of zij geen aansluiting bij het bedrijf kon vinden vanachter het scherm. Wil je medewerkers aan je binden en onderdeel van een team maken, dan kun je ze niet naar huis sturen met een laptop.’’

Zijn jongeren daar niet makkelijker in? Het internet staat vol met verhalen over digital nomads. 

Patrick:
‘’Ik denk niet per se. Naast mijn baan bij MN, geef ik ook les op de universiteit. Daar krijg ik van de studenten ook te horen dat zij naar kantoor willen. Misschien niet elke dag, en op vaste tijdstippen, maar in ieder geval wel deels. Volgens mij stonden studenten en scholieren ook niet te springen toen het onderwijs eventjes volledig digitaal was.’’

Zijn er kantoorhuurders in onze portefeuille in de problemen gekomen door de coronasituatie? 

Marian:
‘’Toen de pandemie net uitbrak was het even spannend. Veel huurders gaven aan dat ze dicht moesten en dat het lastig ging met hun business. Uiteindelijk bleek het mee te vallen. Zo’n 95% van de Nederlandse kantorenportefeuille is goed blijven functioneren en de huur blijven betalen. We zien een zelfde beeld ook bij andere beleggers. In een enkel geval is er een huurcontract opgezegd. Er kwam bijvoorbeeld een centraal pand leeg op een campus die wij namens een opdrachtgever verhuren aan verschillende organisaties. We grepen dat moment aan om onze toekomstvisie voor dit complex nog eens goed tegen het licht te houden. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de campus nog beter wordt? We besloten dat het beter is om het serviceteam van de campus in het centrale hart te plaatsen. Ook gaan we faciliteiten toevoegen in dit deel. Denk aan een mooie entree met receptie en een hippe koffiebar. Voor het pand dat het serviceteam achterlaat, hebben we alweer een nieuwe huurder gevonden.’’ 

Patrick:
‘’Het goeie is dat we voor corona al de beslissing hadden genomen om kantoorgebouwen niet te verhuren aan één partij, maar altijd multi tennant. Dat betekent wat meer werk in het beheer, omdat bedrijven soms komen en gaan, maar het zorgt voor minder risico. Gedurende corona zijn er overigens ook nieuwe deals gesloten. We hebben recent overeenstemming bereikt over de verhuur van een aantal grote kantoorruimtes. En in Utrecht, Eindhoven en Amsterdam zijn we in gesprek met mogelijke nieuwe huurders.’’

Hoe komt MN Dutch Real Estate tot een acquisitie? 

Marian:
‘’Wij maken road maps. Daarin wordt met een behoorlijk gedetailleerde dataset bepaald waar we wel en niet in willen beleggen. We kijken onder meer naar de economische activiteit, het aanbod en de opnameverhoudingen van een gebied. De meeste steden zijn op basis daarvan uitgesloten. We beleggen in slechts twintig steden als het gaat om kantoorlocaties. Gedurende corona hebben we overigens geen nieuwe locaties aangekocht, maar wel meters toegevoegd door een herontwikkeling van een voormalige V&D-winkel in Eindhoven naar een deel kantoren. We beperken ons dus niet alleen tot de top vijf grootste steden. Plekken als Den Bosch, Amersfoort en Arnhem zijn ook interessant vanwege de lokale bedrijvigheid. Amersfoort ligt bijvoorbeeld net zo centraal als Utrecht, met ontzettend goede openbaar vervoersverbindingen, maar de huurprijs is een stuk lager, waardoor het een aantrekkelijke vestigingslocatie is.’’ 

Verhuurt MN ook aan aanbieders van flexwerkplekken?

Marian:
‘’Zeker. We denken dat het marktaandeel van flexwerkmodules uiteindelijk weer gaat toenemen. Tijdens de pandemie heeft dit type huurder het helaas wat moeilijker, omdat mensen thuis blijven en deze operators vaak afhankelijk zijn van korte contracten.’’ 

Patrick:
‘’Uit onderzoek van Colliers International uit 2020 blijkt dat Amsterdam in de top vijf van Europa staat als het gaat om aantal flexformules ten opzichte van de totale kantorenmarkt. Flexwerkaanbieders bieden een mooie oplossing voor het groeiende aantal kleinere, tech-achtige bedrijven. Het is vaak een plek waar je graag komt, en midden in de stad. Ik weet nog dat wij in Rotterdam bij zo’n formule iedere week een borrel organiseerde met voorafgaand inspirerende presentaties over innovatie zoals, het gebruik van augmented reality. Als je alleen werkt of bij een klein bedrijf werkt, is dat community-gevoel heel belangrijk. Of, wellicht belangrijker nog, is dat bedrijven kunnen gaan samenwerken omdat ze op dezelfde plek zitten. Deze  flexwerkmodules moeten  wel op goede locaties zitten in Amsterdam of Utrecht, of in universiteitssteden zoals Eindhoven. In andere steden loopt het nauwelijks.’’

Als het gaat om woningen investeert MN Dutch Real Estate voornamelijk in nieuwbouw. Bij kantoren doen we dit niet. Hoe zit dat?

Marian: 
‘’De woningmarkt is totaal verschillend dan de kantorenmarkt, die historisch eigenlijk nog vrij jong is. De kantoorbaan kwam in opmars vanaf de jaren 60. Je zag in de decennia daarna dat, op het moment dat de markt aantrok, er gelijk heel veel kantoren werden bijgebouwd. Er ontstond zo gedurende de decennia een enorme discrepantie tussen aanbod en vraag. Na de grote financiële crisis hebben gemeentes en overheden gezegd: we beperken het uitgeven van bouwvergunningen voor nieuwe kantoren. Eigenlijk heeft nieuwbouw van kantoren bijna alleen in de vier grote steden plaatsgevonden.’’

‘’Er zijn in de afgelopen 15 jaar gelukkig veel kantoren die leegstonden uit de markt gehaald en getransformeerd naar woningen of andere bestemmingen. De verhouding tussen vraag en aanbod is nu veel gezonder. Het risico op leegstand bij kantoren is daarom ook veel kleiner dan tijdens de crisis in 2008. De gemiddelde leegstand was toen 18 procent tegenover 8 procent nu, terwijl we nog in de coronapandemie zitten. Voor A-locaties geldt zelfs dat de leegstand nog lager ligt en het aanbod zeer beperkt is. Wij maken ons daarom geen zorgen over onze kantorenportefeuille. Des te meer omdat we vooral op A-locaties zitten met kwalitatief hoogwaardige gebouwen.’’